Crowdfunding immobilier : ce qu'il faut savoir sur le nouvel investissement qui cartonne

Vous avez déjà une épargne de précaution, une assurance vie… et il vous reste encore un petit ticket à investir ? Le crowdfunding immobilier peut vous intéresser. De quoi s'agit-il ? C'est un investissement en immobilier à travers un tiers, en clair vous prêtez de petites sommes à des promoteurs immobiliers via une plateforme de crowdfunding spécialisée.

Pour obtenir un crédit, la banque exige un apport de la part du promoteur au lancement de son programme. C'est cet apport que vous financez. Le ticket moyen est de 1.640 euros, selon le baromètre de Fundimmo, une plateforme de crowdfunding immobilier. « Avec ce produit, vous n'êtes pas propriétaire. Vous prêtez de l'argent, vous êtes remboursé avec des intérêts à la fin de l'opération une fois le bien vendu », précise Jérémie Benmoussa, président de l'association Financement participatif France et président du directoire de Fundimmo.

Ce mécanisme séduit de plus en plus les investisseurs. Et ce, malgré le contexte de crise sanitaire. Au premier semestre 2020, près de 184 millions d'euros ont été collectés via le crowdfunding immobilier, soit +43 % par rapport à la même période l'an dernier, d'après ce même baromètre qui agrège les données de 26 plateformes.

Pourquoi autant d'engouement ?

Plus rentable que les formules traditionnelles telles que le livret A à 0,5 % et le PEL à 1 %, ce placement financier offre un rendement moyen de 9,4 %, selon le dernier baromètre de Fundimmo. « Placements : l'insolent rendement du crowdfunding immobilier », a même titré Les Echos dans un article publié en juillet 2020.

Au-delà de la rentabilité, ce produit assez récent (moins de trois ans) dans le paysage des placements financiers, vous permet de gagner de l'argent sur du court terme. Généralement, vous percevez le remboursement de la somme prêtée et des intérêts au bout de 20 mois en moyenne. « Sur le marché, il existe peu de concurrents qui offrent un tel rendement aussi rapidement et une telle fiabilité », fait valoir Jérémie Benmoussa. Même enthousiasme de la part de Quentin Romet, cofondateur de Homunity, une autre plateforme de crowdfunding immobilier : « C'est un des rares produits performants et pas très risqué. Et même en période de Covid-19, on tient la route ». Cette année, le taux de défaut moyen est resté faible au premier semestre, à 0,74 % (0,57 % à la même période de 2019), selon le baromètre.

Attention aux mauvaises surprises

Mais attention, aucun investissement est sans risque… « Le rendement est avantageux, mais attention aux mauvaises surprises », prévient Héloïse Bolle, fondatrice de Oseille et compagnies, un cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Avec ce type de placement, il est aussi possible de ne jamais revoir votre argent. D'autant qu'il s'agit d'un tout nouveau placement qui n'a pas encore totalement fait ses preuves dans la durée.

En immobilier, beaucoup de paramètres peuvent ralentir ou retarder le déroulement d'un programme, voire le bloquer. C'est le cas de problèmes administratifs et juridiques, de soucis liés à la construction (problèmes de dépollution, intempéries, fouilles archéologiques, défaillance d'un sous-traitant) ou d'un rythme de commercialisation plus long que prévu. De plus, vous n'êtes pas à l'abri d'une faillite de la plateforme de crowdfunding. Tel a été le cas d'Unilend qui a mis la clé sous la porte en 2018, ou même du promoteur à l'instar de Terlat qui a été placé en redressement judiciaire en 2017.

Autre inconvénient : avec cette formule vous n'avez aucune liquidité pendant la période du prêt. Impossible de récupérer les fonds engagés avant la date annoncée au moment de la levée des fonds et il faut pouvoir supporter financièrement des retards de remboursement. « Le confinement a entraîné des retards dans les chantiers, mais beaucoup de projets ont été lancés en parallèle », relativise Quentin Romet, cofondateur de Homunity. Cette année, les retards de chantier ont entraîné une hausse des retards des remboursements et des intérêts de 3 points. Le taux de retard moyen s'élève désormais à 10 %.

Pour la conseillère en gestion de patrimoine, ce placement ne convient pas à tous les profils. « Si vous avez un projet immobilier dans les six mois ou les deux ans à venir, il vaut mieux rester sur des formules plus sécurisées », conseille Héloïse Bolle. Et d'ajouter : « Cette option est un placement de diversification qui doit représenter moins de 10 % de votre patrimoine ».

Diversifier pour limiter les risques

Tous les experts s'accordent sur un point : « Il faut jouer la carte de la prudence ». Si par exemple, vous avez une enveloppe de 3.000 euros à investir, il vaut mieux financer trois projets immobiliers différents avec des tickets de 1.000 euros. « L'idée est de limiter les risques au maximum », insiste Jérémie Benmoussa.

Un dernier conseil pour ceux qui sont à l'aise avec le risque : prenez le temps de bien choisir vos intermédiaires. Ils doivent être « conseiller en investissements participatifs » ou « prestataires de services en investissements participatifs avec des agréments délivrés par l'autorité des marchés financiers et celle de contrôle prudentiel et de résolutions vérifiables sur Orias.fr et Regafi.fr, précisent les experts.