Encadrement des loyers : les premières références de prix dans 19 quartiers parisiens

L’encadrement des loyers pourrait s’appliquer à Paris au premier trimestre 2015. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) a , avec à l’appui des exemples de quartiers et de loyers médians (voir illustrations et encadré ci-dessous).

Mesure emblématique de la loi Alur du 24 mars 2014, promesse de campagne de François Hollande, ce dispositif d’encadrement n’est pour l’heure pas appliqué. A l’origine, il devait être effectif avant la fin de 2014 pour l’agglomération parisienne avant d’être généralisé progressivement dans plusieurs grandes villes régionales en s’appuyant sur des observatoires locaux des loyers. Selon la loi Alur, « ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs de ces données. » Ces données doivent être alors transmises à l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), chargée avant le 31 mars de chaque année de mettre à disposition du public sur un site Internet les informations issues de l’observation et concernant notamment le niveau de loyer par type de logements, par agglomération et par zone géographique.

Des résultats surprenants

Or, face à la difficulté d’obtenir des indicateurs suffisamment fins, pertinents et fiables pour fixer le loyer de référence à Paris intra-muros, qui dispose pourtant de la base de données la plus aboutie avec notamment celle de l’Olap, le gouvernement a décidé de limiter le dispositif, à « titre expérimental », à Paris, à partir de l’an prochain. L’Olap, qui est en attente d’un agrément de son observatoire des loyers à Paris intra-muros, qui pourrait être attribué d’ici à fin 2014, a précisé que celui-ci respectait déjà les prescriptions méthodologiques très lourdes validées par le comité scientifique de l’observation des loyers. Sa base couvre à ce jour 21.000 logements sur un parc de 400.000 logements dans la capitale. Dans les départements de petite couronne, l’Olap dit ne pas disposer de données encore suffisantes et assez fines, sauf pour les Hauts-de-Seine.

A Paris, le zonage retenu s'appuie sur une division en 80 quartiers, découpage administratif de la capitale défini en 1859 et toujours en vigueur aujourd’hui. L’Olap a communiqué les loyers médians pour trois zones (zone 11, zone 13 et zone 7) sur 14 zones. A chaque zone a été attribuée une couleur : les plus chères dans les rouges, les moins chères dans les verts (voir illustration). Les trois zones dévoilées correspondent à 19 quartiers de la capitale. A l'intérieur d’une même zone, les quartiers sont regroupés par même niveau de loyers médians, en tenant compte de la structure du parc. Les loyers médians ont été déterminés selon deux critères : l’âge du bâtiment, classé selon quatre périodes de construction (avant 1946, avant 1971, avant et après 1990) et le nombre de pièces du logement (de une pièce à 4 pièces et plus).

Les premiers résultats partiels rendus public par l’Olap recèlent des éléments pour le moins surprenant. Par exemple, pour le quartier, « Quinze-Vingts », dans le 12e arrondissement, les loyers médians sont les plus élevés pour les petites surfaces par rapport aux grandes, quel que soit l’âge de l’immeuble, ce qui n’est pas surprenant dans la capitale. Plus surprenant, un studio se louerait plus cher dans un immeuble ancien (avant 1946 à 28,2 euros par m2) que dans un immeuble plus récent, après 1990 (à 22,8 euros par m2) ? A l’inverse, dans le quartier « Grenelle » dans le 15e arrondissement, le studio se loue plus cher (27,9 euros/m2) dans un immeuble après 1990 que dans un immeuble d’avant 1946 (26,4 euros/m2). Pour l’Olap, ces résultats ne sont pas incohérents. Les immeubles de 1946 concentrent les petites surfaces de moins de 17 m2 (beaucoup de chambres de bonnes dans le 18e par exemple...), louées très cher, alors que les studios construits dans des périodes plus récentes, qui ont une surface moyenne plus importante, sont loués moins cher. Par ailleurs, les logements neufs qui se louent en principe plus cher que leur équivalent dans l’ancien, du fait de leur localisation (davantage proche du boulevard périphérique que des zones centrales plus valorisées) subissent une décote.