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Immobilier : à Clermont-Ferrand, les prix se stabilisent

SÉRIE D’ÉTÉ  : Si la tendance n’est pas à la hausse, l’immobilier redevient dynamique. Les prix ont augmenté de 1 % entre 2015 et 2016. L’hyper-centre est très recherché, même si l’offre n’est pas toujours au rendez-vous. Les loyers des studios augmentent, une aubaine pour les investisseurs.

Par Anne-Sophie Vion

Publié le 26 août 2016 à 16:21

Clermont-Ferrand, l’auvergnate, ne manque pas d’attraits pour les candidats à l’accession à la propriété. Forte de 141.000 habitants, Clermont-Ferrand appartient avec Lyon, , Grenoble et Villeurbanne, au groupe des cinq villes de plus de 100.000 habitants de la nouvelle région Auvergne-Rhône-Alpes. Cette ville du centre de la France dispose d’un marché immobilier abordable à l’achat, comme à la location. Les prix de l’immobilier ancien, tous types de biens confondus, s’y négocient, en effet, largement sous la barre des 2.000 euros le mètre carré moyen, à 1.699 euros, au 1er août 2016, avec une fourchette allant de 1.274 à 2.549 euros, selon les immeubles (MeilleursAgents.com). Tandis que louer à Clermont-Ferrand nécessitera de débourser, mensuellement, en moyenne, 9,3 euros par mètres carrés (et 13,4 euros/m2/mois pour un studio selon MeilleursAgents.com).

En ce qui concerne les maisons, le prix au mètre carré moyen est un peu plus élevé : 1.818 euros (avec une fourchette de 1.363 à 2.727 euros). Relativement peu onéreux, le marché de l’immobilier ancien y est toutefois en légère hausse (+ 1 % depuis 2015 selon les données de MeilleursAgents.com), tout comme la fiscalité locale, également en forte progression. Dans le segment du neuf, le prix de vente au m2, hors parking, d’un logement situé dans la communauté d’agglomération de Clermont-Ferrand s’établit à 3.103 euros, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Soit une légère hausse de 0,7 % entre le premier trimestre 2015 et le premier trimestre 2016.

Historiquement, cette préfecture du département du Puy-de-Dôme est née au XVIIe siècle de l’union de deux anciennes villes, Clermont et Montferrand. Elle a récemment perdu son statut de capitale régionale de l’Auvergne, au sein de la toute nouvelle région Auvergne-Rhône-Alpes, au profit de Lyon, troisième ville de France. « Cela engendrera des localisations, notamment des banques, au profit de Lyon » confie William Trapeau, directeur de l’agence MYClermont. Alors que Patrick Pithon, directeur de l’agence « Coté Particuliers - Immobilier à frais réduit », est plus optimiste : « Il faut aussi voir le bon côté des choses  : nous allons être associés à une grande ville et profiter des retombées positives de cette nouvelle alliance ». Là où les deux villes étaient autrefois concurrentes, elles vont pouvoir à présent bénéficier de ce rapprochement, notamment économique, au cœur de la nouvelle région.

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Le visage de Clermont-Ferrand est contrasté. Historiquement éclipsée par les métropoles de Lyon et Grenoble, la ville reste pénalisée par un certain enclavement en termes de transports : aucune ligne TGV, malgré les pressions locales, ne dessert encore la ville qui compte toutefois un aéroport international à l’est et bénéficie d’un important dispositif routier. Son activité économique, bien qu’elle se soit rééquilibrée au profit du secteur tertiaire, demeure très liée au fabricant de pneumatiques Michelin, multinationale cotée au Cac 40. Le siège social de Michelin, qui se situe dans la ville près de la place des Carmes, n’a pas bougé depuis 1889, date de la fondation de la société Michelin & Cie. Autre facette de cette ville plutôt jeune, Clermont-Ferrand gagne des habitants, se distingue par son pôle universitaire (près de 30.000 étudiants), ses écoles d’ingénieurs ou de management, sa vie culturelle (musique, street art, festival international du court-métrage, festival Vidéoformes, musée d’art Roger-Quilliot ...) et ses équipements et clubs sportifs de haut niveau. A proximité de plusieurs stations de ski du Massif central, la ville jouit aussi d’un emplacement naturel exceptionnel. A l’ouest, elle est surplombée par un plateau granitique sur lequel se trouve la chaîne des Puys, la plus grande chaîne de volcans - endormis - d’Europe, dont le célèbre Puy de Dôme. Au nord de la ville, s’étend la plaine fertile de la Limagne baignée par l’Allier, deuxième plaine céréalière de l’Hexagone.

Prix soutenus dans le plateau central

Dans le quartier Cathédrale, situé dans l’hyper-centre, les prix sont les plus élevés de la ville. Ils peuvent culminer à 3.000 euros du mètre carré. Un appartement de 80 mètres carrés, rénové et lumineux, disposant de belles hauteurs sous plafond s’y est vendu en trois jours sans négociations à 236.000 euros (FAI), soit 2.950 euros du mètre carré par l’agence de Patrick Pithon. Si sur ce bien, les délais de vente ont été rapides, ce n’est pas toujours le cas. Dans ce quartier, pourtant très coté, l’agence a mis 6 mois à vendre un duplex de 200 mètres carrés, à 505.000 euros, soit 2.525 euros du mètre carré, sans extérieur, ni balcon ou terrasse, ce qui a rallongé la vente.

Un peu plus à l’Ouest, toujours dans l’hyper centre, le quartier de Jaude, du nom de la place très connue de la ville, est situé entre l’avenue Julien et la rue Blatin. Un appartement de 88 mètres carrés, avec une terrasse de 10 mètres carrés, rue du 11 novembre, dans un immeuble de type XIXème siècle a été vendu 240.000 euros par l’agence MYclermont. «  La terrasse fait vraiment la différence sur ce genre de bien, tout comme la présence d’un ascenseur » confie le gérant.

Au nord-est du centre-ville, le quartier Delille-Gaillard est aussi très prisé des acquéreurs clermontois. La place Delille et la place Gaillard sont deux centres très côtés. Une jolie maison du XIXe siècle de 183 mètres carrés, avec un petit jardin y est actuellement en vente à 495 000 euros, soit plus de 2 000 euros du mètre carré.

Encore plus à l’est, le quartier République est entièrement rénové depuis deux ans. On trouve un appartement pour un prix moyen au mètre carré de 1.809 euros et une maison pour un prix au mètre carré de 1.728 euros (selon MeilleursAgents.com). On trouve des bureaux, des hôtels, et beaucoup d’immeubles neufs. Il faut compter 2.500 à 3.000 euros du mètre carré dans ces logements. La vue sur le Puy de Dôme y est très appréciée par les Clermontois dans ce secteur.

Chamalières, commune voisine très cotée

La commune de Chamalières, à l’ouest, au-delà des boulevards Berthelot et Aristide Briand fait partie de l’aire urbaine de Clermont-Ferrand, et est très recherchée. « C’est un peu le Neuilly de Clermont-Ferrand » confie William Trapeau, directeur de l’agence MYclermont. Commune à part entière, elle est très appréciée des Clermontois qui souhaitent s’éloigner de l’activité du centre-ville tout en étant très proche des activités du centre. Dans le prolongement de la rue Blatin, très prisée, l’avenue Royat ouvre sur cette commune. « Nous sommes sur le même type de marché que dans l’hyper-centre, c’est très demandé, car historiquement la qualité de vie est bonne » confie Patrick Pithon. Il y a récemment vendu une maison de bourg avec du caractère, de 72 mètres carrés rénovée et comprenant une cuisine aménagée, avec un garage, à 199.500 euros (FAI), soit un prix au mètre carré de 2.770 euros. Un montant qui côtoie les prix du centre-ville de Clermond-Ferrand.

Studios : des loyers en forte augmentation

Selon le dernier baromètre de location-étudiant.fr d’août 2016, il faut compter 360 euros en moyenne par mois pour un studio et 489 euros pour un deux pièces. Entre 2015 et 2016, le prix du loyer des studios a augmenté de 9,72 %. C’est la plus forte augmentation constatée parmi les 26 villes de province traitées dans l’étude. Une aubaine pour les investisseurs de la ville, qui souhaiteraient placer leur épargne dans la pierre.

Quartier des Salins, résidentiel

Au sud du centre-ville, le quartier des Salins, situé entre le boulevard Pasteur et le boulevard Jean-Jaurès, offre les avantages d’un secteur proche du centre sans en subir les inconvénients. Quartier très couru, il offre à la fois des bureaux et l’accès à des commerces. Le prix au mètre carré moyen y est un des plus chers de la ville : 1.770 euros pour un appartement et une maison pour 1.598 (prix moyen au mètre carré), selon les données de MeilleursAgents.com. Boulevard Charles de Gaulle, un appartement de 218 mètres carrés, à 267.000 euros, avec 180.000 euros de travaux à prévoir a été vendu par l’agence MYclermont. Patrick Pithon a lui récemment vendu un appartement de 130 mètres carrés, au dernier étage, avec une terrasse de 100 mètres carrés, comprenant une cave et un garage double, à 460.000 euros, soit 3.500 euros du mètre carré.

Les rues les plus chères de Clermont-Ferrand

Docteur Nivet (Rue du) : 2.254 eurosBonnabaud (Rue) : 2.200 eurosValentin Vigneron (Rue) : 2.197 eurosBouleaux (Rue des) : 2.183 eurosEugène Gilbert (Rue) : 2.171 eurosSource : prix immobiliers au m2 par MeilleursAgents.com, au 1er août 2016

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* Les nouvelles régions françaises et leurs marchés immobiliers, étude du Crédit Foncier, septembre 2015.

Anne-Sophie Vion avec Auriane Guerithault

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